การซื้อขายเกาะในประเทศไทย สามารถทำได้ไหม ทำไมถึงมีการออกโฉนดให้

เป็นไวรัลร้อน ๆ ในโซเชียลขณะนี้ เมื่อมีชาวเน็ตรายหนึ่ง โพสต์ผ่านกลุ่ม ซื้อขายบ้านและที่ดินใน จ.เชียงใหม่ และ ภาคเหนือ  เป็นภาพและข้อความการขายเกาะขาม เกาะชื่อดังในประเทศไทยแบบยกเกาะ โดยระบุว่า
 

มาขายที่จริงๆนะ ขายเกาะขาม ยกเกาะ คร้าบบ 

วันนี้ ชวนมาซื้อที่ดินถูก ๆ บรรยากาศดี ๆ ธรรมชาติทะเลสวย น้ำทะเลสีมรกต มาแล้วจะติดใจครับ

เกาะหมาก เกาะขาม จ.ตราด กันครับ   ✅✅‼️สำหรับเกาะหมากที่ดิน‼️มีราคาเริ่มต้น 9.5แสน/ไร่  - 9.5 ลบ./ไร่ (ติดหาด) 🏝️

ซึ่งภายหลังจากที่โพสต์ดังกล่าวถูกเผยแพร่ ได้มีชาวเน็ตจำนวนมากให้ความสนใจ และเข้ามาแสดงความคิดเห็นจำนวนมาก



และมีอีกจำนวนไม่น้อย ตั้งคำถามว่า ที่ดินบนเกาะนั้น สามารถซื้อขายได้จริงหรือไม่ แล้วสามารถออกเอกสารสิทธิครอบครองได้ไหม อย่างไร?

Nation STORY จะพาไปไขความจริง เกี่ยวกับคำถามที่สังคมสงสัยว่า แท้จริงแล้วสามารถทำได้หรือไม่ อย่างไร.... 
 

ทั้งนี้ เมื่อปี 64 ที่ผ่านมา ก็เคยมีเรื่องราวการประกาศขายเกาะ จนเป็นที่ฮือฮาในโซเชียลมาแล้ว เมื่อมีหญิงสาวรายหนึ่ง โพสต์ประกาศขายที่ดินเกาะส่วนตัวของที่บ้าน บนเกาะหวาย จ.ตราด ในราคา 350,000,000 บาท โดยเจ้าของเป็นผู้ขายเอง ไม่ผ่านนายหน้าและไม่แบ่งขาย

ซึ่งประกาศขายดังกล่าว เรียกเสียงฮือฮาในโลกโซเชียล มีสื่อและเพจหลายแห่งนำเสนอเรื่องราว ขณะที่ชาวเน็ตได้มีการปลุกกระแส "หาหุ้นส่วน" จำนวน 100,000 หุ้น หุ้นละ 3,500 บาท เพื่อซื้อเกาะดังกล่าว


ซึ่งภายหลัง ทางอุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง ได้ชี้แจงกรณีดังกล่าวว่า 

1. พื้นที่ตามที่มีการโพสครอบคลุมพื้นที่ 2 ส่วน คือ (1) พื้นที่เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก จำนวน 8-2-41 ไร่ ของเกาะหวายพาราไดซ์  (2)พื้นที่ส่วนที่เหลือเป็นสภาพป่าสมบูรณ์ไม่มีผู้ใดเข้าครอบครองทำประโยชน์

2.ได้รับแจ้งจากผู้ดูแลกิจการเกาะหวายพาราไดซ์ว่า ไม่มีส่วนรู้เห็นหรือเกี่ยวข้องกับการโพสขายที่ดินดังกล่าวและจะดำเนินคดีกับผู้โพสขายที่ดินดังกล่าว เจ้าหน้าที่ได้มีการตรวจสอบพื้นที่เกาะหวายพาราไดซ์แล้ว มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เอกสารสิทธิ์เท่านั้น จึงจะดำเนินคดีกับผู้โพสต์ขายที่ดินดังกล่าว 

3.พื้นที่ที่นอกเหนือจากเนื้อที่เอกสารสิทธิ์ ยังคงสภาพเป็นอุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง ผู้ใดจะบุกรุก ยืดถือ ครอบครอง ทำประโยชน์ ย่อมเป็นความผิดตาม พ.ร.บ.อุทยานแห่งชาติ 2562

ขณะที่ ผู้โพสต์ข้อความดังกล่าว ได้มีการโพสต์ขอโทษความผิดพลาดโดยระบุว่า ข้อมูลที่โพสต์ไปครั้งแรกนั้นมีความผิดพลาด


 

เปิดข้อเท็จจริงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินเกาะ

ทั้งนี้ เว็บไซต์คลังความรู้ทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง กรมทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า 

เกาะในจังหวัดตราด มีทั้งสิ้นจำนวน 66 เกาะตั้งอยู่ใน 11 ตำบล 5 อำเภอ มีพื้นที่ทั้งหมด 357.298 ตารางกิโลเมตร เกาะส่วนมากอยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของ อุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง เกาะที่มีขนาดใหญ่ที่สุด คือ เกาะช้าง รองลงมาคือ เกาะกูด ทั้งสองเกาะมีขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางกิโลเมตร ส่วนเกาะที่มีขนาดรองลงมา คือ เกาะหมาก เกาะรัง เกาะกระดาด และเกาะไม้ซี้ 

นอกจากเกาะช้างแล้ว หมู่เกาะในจังหวัดตราด ยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่นิยมกันมาก อาทิ เกาะกูด เกาะหมาก เกาะขาม เกาะเหลายา เกาะหวาย เกาะทรายขาว และเกาะง่าม ซึ่งในส่วนของ เกาะขาม อยู่ในพื้นที่ ต.เกาะหมาก กิ่ง อ.เกาะกูด มีพื้นที่ 0.112 ตารางกิโลเมตร อยู่ในความรับผิดชอบอุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง


ทำไมถึงมีการออกเอกสารสิทธิ์บนเกาะได้ 

สำหรับเกาะในประเทศไทยส่วนมาก จะอยู่ในความรับผิดชอบของกรมอุทยานฯ ส่วนการที่มีประชาชนครอบครองที่ดินบนเกาะต่าง ๆ ในประเทศไทยนั้น เกิดขึ้นเนื่องจาก มีผู้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินบนเกาะ ก่อนที่จะมีการประกาศเป็นเขตอุทยานฯ รวมถึงก่อนการมีกฎหมายที่ดิน  

โดยกฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับเกาะประกอบด้วย

1. พระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ.2507 และ พ.ศ.2522 มาตรา 4 บัญญัติให้ “ป่า” หมายความว่า ที่ดินรวมตลอดถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเล ที่ยังมิได้มีบุคคลได้มาตามกฎหมาย

2. ประมวลกฎหมายที่ดิน ในมาตรา 1 หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป กำหนด “ที่ดิน” หมายความว่า พื้นที่ดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วยหนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย และ

3. กฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ในหมวด 3 โฉนดที่ดิน ข้อ 14 (3)

ข้อ 14 ที่ดินที่จะออกโฉนดที่ดิน ต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดิน ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่ห้ามมิให้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดิน ดังต่อไปนี้ ที่เกาะ แต่ไม่รวมถึงที่ดินของผู้ซึ่งมีหลักฐาน แจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” หรือเป็นผู้ที่มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ ได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว

ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า ห้ามออกเอกสารสิทธิที่ดินบนเกาะ เว้นแต่มีใบรับรองที่เป็นหลักฐานว่า ทำประโยชน์แล้ว จึงจะสามารถออกโฉนดที่ดินตามกฎหมายได้ 

โดยที่ดินบนเกาะส่วนมาก จะมีผู้ครอบครองมาก่อนที่จะมีการประกาศเขตอุทยาน หรือการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน จึงทำให้ผู้ครอบครอง มักจะมีเอกสารสิทธิครอบครองแบบต่าง ๆ เช่น โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดงหรือ นส.4 , โฉนดที่ดินตราครุฑสีเขียวหรือ นส. 3 ก. , โฉนดที่ดินตราครุฑสีดำหรือนส. 3/นส. 3 ข , ซึ่งหากเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเหล่านี้ สามารถซื้อ ขาย โอนได้ 

แต่หากเป็นเอกสารสิทธิประเภท โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4-01 , นส. 2 , ใบจอง สทก. , ใบสิทธิที่ดินทำกิน ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งหากเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเหล่านี้ ไม่สามารถ ซื้อ ขาย โอนได้ 


ขอบคุณภาพและข้อมูล : คลังความรู้ทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง กรมทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
https://thinkofliving.com/
https://blog.bangkokair.com/