แนะ "บ้านเพื่อคนไทย" ต้องพัฒนาครบวงจร ประเมินรอบคอบ ให้โควตาคนจน

6 กุมภาพันธ์ 2568 "ศ.ดร.เกรียงศักดิ์ เจริญวงศ์ศักดิ์" (ดร.แดน) ประธานสถาบันการสร้างชาติ ประธานสถาบันอนาคตศึกษาเพื่อการพัฒนา และนักวิชาการอาวุโส มหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ด สหรัฐอเมริกา กล่าวถึง นโยบาย "บ้านเพื่อคนไทย" ว่า เป็นความพยายามที่ดีของรัฐบาล ในการสร้างโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนที่ยังไม่มีบ้าน การใช้ประโยชน์จากที่ดินรัฐ และการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่โครงการจะบรรลุวัตถุประสงค์หรือไม่ และคุ้มค่าหรือไม่ จำเป็นต้องพิจารณาและปรับปรุงในรายละเอียด  

แม้รัฐบาลในอดีตได้มีการแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนรายได้น้อยมาตลอด เช่น โครงการ "บ้านเอื้ออาทร" "บ้านเคหะสุขประชา" โดยการให้สินเชื่อแก่ผู้ที่มีรายได้น้อย สร้างงาน สร้างรายได้ให้คนสามารถมาซื้อบ้านได้ รวมทั้งกระจายโอกาสทางเศรษฐกิจไปสู่ภูมิภาค เพื่อไม่ให้คนมากระจุกอยู่ในเมืองใหญ่ ถึงกระนั้น ปัญหาคนไม่มีบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง และไม่สามารถเข้าถึงกลุ่มที่มีปัญหาจริง เนื่องจากราคาบ้านยังสูงเกินกำลังซื้อ การเข้าไม่ถึงสินเชื่อ รวมถึงความล้มเหลวในการฟื้นฟูพื้นที่ชุมชน เนื่องจากขาดการบูรณาการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน

"ต้องขอบคุณคณะรัฐมนตรี ที่พยายามยกระดับคุณภาพชีวิต ให้คนไทยมีบ้านที่มีคุณภาพพร้อมทั้งกระตุ้นเศรษฐกิจที่กำลังซบเซาด้วยเพราะคนไทยกว่า 6 ล้านครัวเรือน หรือร้อยละ 27.8 ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตัวเองเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของประชาชนกว่า 21 เท่า คนรายได้น้อยจึงไม่สามารถซื้อบ้านได้ ทำให้ต้องเสียค่าเช่าในราคาแพง หรือไปตั้งถิ่นฐานนอกระบบ หรือเข้าไปยึดครองที่ดินที่ตนเองไม่มีสิทธิ์ จนทำให้เกิดปัญหาชุมชนแออัดในเขตเมือง"
 
 

"ศ.ดร.เกรียงศักดิ์" วิเคราะห์ว่า ข้อดีของโครงการบ้านเพื่อคนไทย คือ การออกแบบโครงการที่ทำให้บ้านราคาถูกลงได้ และยังตั้งในทำเลที่ดี เพราะก่อสร้างบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งใกล้กับขนส่งระบบราง ทำให้สามารถลดต้นทุนในการเข้าถึงบ้านได้ โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ และผ่อนเพียง 4 พันบาทต่อเดือน เป็นเวลา 30 ปี แต่ก็ต้องแลกมาด้วยสิทธิในการอยู่อาศัยได้ 99 ปีโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  ส่วนข้อเสียของโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” คือ กลุ่มเป้าหมายไม่ใช่คนยากจนหรือผู้มีรายได้น้อย เพราะเน้นตอบสนองกลุ่มคนหนุ่มสาววัยเริ่มทำงานที่ยังไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และมีรายได้ไม่เกิน 5 หมื่นบาทต่อเดือนซึ่งเป็นรายได้ค่อนข้างสูง ขณะที่การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ถึง 1 แสนยูนิต อาจทำให้เกิดซัพพลายบ้านล้นตลาด และแย่งกลุ่มลูกค้าบางเซ็กเมนต์ในตลาดอสังหาริม ทรัพย์ ซึ่งเป้าหมายการกระตุ้นเศรษฐกิจอาจไม่บรรลุผลมากนัก แต่เป็นเพียงการย้ายการซื้อบ้านจากโครงการของเอกชนมาสู่โครงการรัฐแทน

 

"ผมเสนอว่า การใช้ประโยชน์จากที่ดินของรัฐเป็นแนวคิดที่ดี แต่การจะดำเนินการอย่างไร รัฐบาลควรมีการประเมินเปรียบเทียบทางเลือกต่าง ๆ ของการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างรอบคอบและคุ้มค่าที่สุด เพราะการดำเนินโครงการนี้หมายความว่า จะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้นานถึง 99 ปี ทั้งนี้รัฐควรพิจารณายุทธศาสตร์ภาพรวมของที่ดินรัฐและเอกชนทั้งประเทศว่า ที่ดินบริเวณไหนควรใช้ประโยชน์อย่างไร จึงจะเกิดประโยชน์สูงสุด มีการบูรณาการการใช้ประโยชน์พื้นที่ต่าง ๆ อย่างสอดประสานกันและคำนึงถึงทิศทางการเติบโตของเมืองอย่างรอบคอบ ไม่ใช่พิจารณาแบบแยกส่วนหรือเฉพาะหน้า" ดร.แดนกล่าว

"ประธานสถาบันอนาคตศึกษาเพื่อการพัฒนา" เสนอเพิ่มเติมว่า รัฐบาลควรวางแผนให้เกิดการพัฒนาย่านเศรษฐกิจใหม่ เนื่องจากที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจสูง โดยเฉพาะ กม.11 รัฐควรวางแผนการพัฒนาให้เกิดประโยชน์หลายด้าน ทั้งการสร้างที่อยู่อาศัย การสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจ การสร้างโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะที่ครอบคลุม ทั้งการศึกษาเรียนรู้ การดูแลสุขสภาพ การพักผ่อนหย่อนใจ การจับจ่ายใช้สอย การปฏิสัมพันธ์ของคน ฯลฯ เพื่อลดต้นทุนการอยู่อาศัยและเดินทางของคนรายได้น้อย และทำให้เกิดผลกระทบเชิงบวกต่อพื้นที่รอบข้างอย่างกว้างขวาง  พร้อมแนะนำว่า เงื่อนไขการคัดกรองคนที่จะได้รับสิทธิการเข้ามาอาศัยในโครงการนี้ ควรมีการแบ่งโควตาให้กับคนกลุ่มรายได้ต่าง ๆ เพราะการกำหนดเกณฑ์รายได้ไม่เกิน 5 หมื่นบาทต่อเดือน อาจทำให้คนรายได้สูงมีโอกาสได้รับสิทธิมากกว่ากลุ่มคนรายได้น้อย การสร้างระบบคัดกรองที่โปร่งใส และสร้างทางเลือกในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย เช่น การขยายเวลาในการผ่อนบ้านเพื่อให้ค่าผ่อนบ้านต่อเดือนลดลง การเพิ่มทางเลือกในการเช่าซื้อแบบได้กรรมสิทธิ์ และการป้องกันการจองบ้านราคาถูก เพื่อนำไปขายต่อเพื่อเก็งกำไร

 
ทั้งนี้การบริหารการเงินและรายได้หมุนเวียนของโครงการนี้ รัฐควรประเมินโครงการให้มีความคุ้มทุน โดยรัฐไม่จำเป็นต้องอุดหนุนตลอดไป แต่บริหารให้มีรายได้หมุนเวียนและมีการสะสมเงินกองทุน หรืออาจมีการจัดเก็บภาษี capital gain จากที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นอันเนื่องมาจากการพัฒนาโครงการของรัฐ เพื่อนำรายได้ไปพัฒนาโครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยโครงการอื่นได้ต่อไปเรื่อย ๆ ไม่สิ้นสุด ทำให้ราคาบ้านลดลงได้อีก และสามารถแก้ปัญหาคนไม่มีบ้านได้อย่างเบ็ดเสร็จ โครงการนี้ควรออกแบบระบบการจัดการทางการเงินและการแสวงหารายได้ของชุมชนเพื่อทำให้ชุมชนเกิดความยั่งยืนทางการเงิน เพราะโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยมักเสื่อมโทรมเร็ว เนื่องจากผู้อยู่อาศัยอาจละเลยการสมทบเงินส่วนกลาง ทำให้ไม่มีทุนสะสมสำหรับการบำรุงรักษาสภาพที่อยู่อาศัยและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดี ดังนั้นควรมีการออกแบบช่องทางการหารายได้ของชุมชน เช่น การสร้างตลาดในชุมชนเพื่อจัดเก็บรายได้จากค่าเช่า การเก็บค่าเช่าที่จอดรถ เป็นต้น

“การออกแบบชุมชนควรคำนึงถึงความยั่งยืนทั้งในยามปกติและยามวิกฤต เนื่องจากโลกมีความเสี่ยงเกิดวิกฤตบ่อยมากขึ้น ดังตัวอย่างการระบาดของโควิด-19 ที่ผ่านมา ชุมชนคนรายได้น้อยต้องเผชิญปัญหาความไม่มั่นคงทางอาหาร ผมเสนอว่า โครงการนี้ควรนำแนวคิดของผม คือ ‘ชุมชนยั่งยืนด้วยตัวเอง’หรือ SSC: Self-Sustained Communityไปใช้ในชุมชนด้วย เช่น การออกแบบให้มีแหล่งผลิตอาหารในชุมชน หรือสวนครัวของชุมชน เพื่อเป็นแหล่งอาหารในชุมชนในยามวิกฤต และช่วยลดค่าครองชีพในยามปกติ ผมขอชมเชยรัฐบาลที่คิดมาได้ดีพอสมควร แต่หากเป็นไปได้ ขอให้เพิ่มทางเลือกในการใช้เงินที่จะช่วยประชาชนทุกกลุ่มให้ทั่วถึง และเกิดประโยชน์อย่างครบวงจรจริง ๆ“ศ.ดร.เกรียงศักดิ์ กล่าวสรุป